从写字楼租金，看中国城市的排名

原文标题：从写字楼租金，看中国城市的排名

如果说房价反映的是一座城市未来的估值，那么写字楼租赁则反映的是一座城市当下的价值，特别是高端服务业的发展水平。

近日，JLL（仲量联行）公布了2020年第三季度，我国一线城市和重点二线城市写字楼的租金排名如下：

数据显示，香港以864元/m²/月的平均租金，遥遥领先，相当于北京的2.3倍、上海的3倍，深圳的4倍、台北的4.3倍、广州5倍，这六座城市是我国高端服务业和楼宇经济最发达的城市。

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 从写字楼租金看城市排名

从甲级写字楼租金来看，中国主要城市的楼宇经济可以分为三档：

香港、北京、上海、深圳为第一档，租金全部超过200/m²/月。

台北、广州、杭州、南京为第二档，租金处在100元-200m²/月元之间。

武汉、西安、成都、青岛、重庆、沈阳为第三档，租金处在50-100元m²/月之间。

具体来看的话，受疫情和经济低迷的影响，中国香港写字楼租赁市场停滞不前，三季度吸纳量为-73491平方米。尽管月租金仍然居首，但相比自身一直在下跌，同比去年下跌了23.8%。中环的租赁市场更是低迷，新成交量环比下降了14.4%，部分租户已搬离中环。

中国台北则受供给有限的影响，写字楼租金水平比较稳定，三季度月租金为197元/m²，同比增长了1.2个百分点。

在中国内地，北京仍是写字楼租金最高的城市，月租金高达373元/m²，折算成日租金约为12.43元/m²，是全国各大城市中，日租金唯一超过10元/m²的，稳坐内地“商务第一城”的宝座。

上海、深圳、广州继续分列内地第二至第四位，其中沪深月租金都超过了200元/m²。从租金变动幅度来看，广州同比增速为-5.6%，跌幅在一线城市中最小。

与广州同样跻身“百元级”的还有杭州和南京，二者GDP总量虽然低于中西部武汉、成都，但写字楼租金明显高于后者，说明杭州、南京的高端产业发展水平更好。

紧随其后的是武汉、西安、成都、青岛、重庆、沈阳，每平米月租金在65-97元。

整体来看，一线城市租金下跌幅度均在变小，部分项目甚至出现了租金上调的行情。

广州在三季度表现亮眼，甲级写字楼环比微升了0.4个百分点。特别是珠江新城片区，出现了租金回升的行情。

深圳甲级写字楼租金跌幅也在收窄，三季度环比跌幅为1.1%。业主大幅下调租金的现象也明显减少，甚至有部分甲级写字楼还提高了租金。

北京写字楼市场租金环比下滑1.2%，同比下跌7.1%。不过，经过几个季度的租金调整后，许多项目出租率逐渐稳定，租金下滑速度有所放缓。

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最大金主来自金融、科技和国企

本季度，越来越多的企业重启了写字楼的租赁计划，整体复苏迹象明显。据JLL数据，全国超九成城市录得净吸纳量正值，空置率普遍回落。

其中，一线城市和重点二线城市写字楼净吸纳量达到84.1万平，比前两个季度的总量（48.9万平）还要高出35.2万平。

有意思的是，几乎每座一线城市的主力租户，都来自金融和科技等新兴行业，或者大型国企。可见在经济较低迷的当下，这些行业抗压能力比较强，大型国企更是“不差钱”。

广州在本季度有两座甲级写字楼入市，分别是唯品会总部大厦、阿里中心，两个项目都在琶洲，且都是总部办公楼，业主自用比例近九成。此外，金融企业和国企对写字楼的购置需求大增，最青睐琶洲和珠江新城的在建项目。

在深圳，国企等自用型买家购置写字楼的需求在上升。

北京租赁需求仍以内资企业为主。其中，大健康行业的办公需求占比首次突破14%，相较于上个季度增长了5 倍，成为三季度北京第三大租赁需求来源。

上海内资证券公司和律所继续活跃，来自科技新媒体和医药行业的租赁需求持续增长。

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大量企业从CBD迁至新兴片区

可以看到，出于租金、政策等方面的考虑，租户越来越青睐城市的城市新兴商务区。三季度，租户从市中心搬迁至新兴片区的案例越来越多。

在南京，多家律所和会计事务所新设立或搬迁到河西板块，提升了写字楼租赁市场的活跃度。

在西安和沈阳，专业服务业租赁需求旺盛，其中西安的服务业在高新南片区新租交易中做出了近25%的贡献。

在重庆，猿辅导、作业帮、掌门一对一等业内头部企业积极扩张，贡献了上万平方米的租赁需求。西安本季度的大面积成交也主要来源于线上教育行业。

在上海，三季度非中央区吸纳了全市96%的写字楼租赁需求。在北京丽泽区域，由于租金比其他核心商圈便宜近半，吸引了多家企业搬迁入驻。

在深圳南山，全市近七成的写字楼租赁需求被吸引过来，尤其是前海片区，凭着优惠的租金补贴政策，吸引了大量企业搬迁和新设立。

上海为了留住考虑搬迁到非中央商务区的租户，中央商务区的业主在续约条件上采取了更加灵活的措施。

在广州，这种情况也在发生，科学城、知识城甚至南沙等新兴片区吸引了不少优质企业入驻，包括网易、小鹏汽车等。

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全球CBD租金排名

JLL还发布了全球主要CBD的租金排名情况：

数据显示，位于中国香港的中环，超过纽约中城、北京金融街、伦敦西区，位列全球租金最贵的CBD。

北京金融街的租金水平，仅次于香港中环和纽约中城，北京CBD（国贸商务区）问鼎全球TOP10。

此外，北京中关村、上海浦东也问鼎全球TOP15，显示北京、上海的产业超高的租金承受力。

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